Почему возникли проблемы

По его словам, сейчас риелторская деятельность регулируется общими положениями гражданского законодательства. В результате «толком никакого контроля за риелторами и нет контроля сделок», заметил депутат Сергей Гаврилов. Он привел в пример ситуацию, в которой продавцы требуют вернуть квартиры обратно (этот механизм ранее получил широкую известность в связи с делом певицы Ларисы Долиной). В ряде случаев оказывается, что «риелторы ничем не помогли, не проверили, не увидели, а рынок сам ничего не урегулировал и тем самым сформировал масштабную проблему», уточнил депутат.

По его оценке, первая проблема риелторских услуг связана с допуском на рынок.

«Сопровождать сделки с недвижимостью сегодня может практически любой человек, и у клиента заранее отсутствует возможность понять, имеет ли исполнитель подтвержденную квалификацию, статус и ответственность, - заявил депутат от КПРФ Сергей Гаврилов. - Решением должно стать введение лицензирования риелторской деятельности с установлением единого контролирующего органа над этой сферой».

Лицензии и контроль

Глава профильного комитета напомнил, что функции лицензирования, как правило, осуществляет уполномоченный орган.

«В вопросе с риелторами логичным вариантом выглядит профильный федеральный орган, связанный с государственной регистрацией прав и учетно-кадастровой деятельностью, - заявил Сергей Гаврилов. - В этом случае возможным вариантом может быть Росреестр, при этом в законе или подзаконном регулировании должно быть прямо закреплено, какой именно орган выдает лицензии, ведет официальный реестр и осуществляет контроль соблюдения обязательных требований».

По оценке парламентария, как вариант можно применить и подход, существующий в сфере кадастровой деятельности - в этой области есть государственный реестр специалистов, при этом госнадзор сочетается с саморегулированием.

«Аналогичная логика, на наш взгляд, вполне может быть применима и к риелторам, но с более жесткими «точками ответственности», - пояснил Сергей Гаврилов, - саморегулируемые организации в такой конструкции могли бы отвечать за профессиональные стандарты, внутренний контроль и дисциплинарные процедуры, а государство - за выдачу лицензий, учет и публичную, открытую проверку статуса в официальном реестре».

Как объяснил депутат, клиентам это даст возможность до начала работы проверить, имеет ли конкретный риелтор право участвовать в сделках. «Пока мы видим добровольные сертификации и неофициальные реестры - это не работает, существенно не влияет на качество услуг», - резюмировал Гаврилов.

По сути, риелтор в ряде случаев мог бы стать как бы «частью госуслуг», считает депутат, особенно там, где задействованы пожилые люди.

Четкая цена и оплата по факту

Вторая проблема, по оценке депутата, касается формирования цены риелторских услуг.

«Комиссия часто смешивается с дополнительными услугами, появляются новые платежи уже в ходе работы, и итоговая сумма становится известна слишком поздно», - объяснил Сергей Гаврилов.

Решением, по мнению Гаврилова, должно стать обязательное заключение письменного договора с обязательными положениями до начала каких-либо действий. В таком договоре, пояснил он, базовая услуга должна быть описана через конкретные этапы и сроки, ее стоимость - фиксироваться заранее, а дополнительные услуги - выделяться отдельными позициями с отдельной ценой и отдельным согласием клиента. Также должна быть установлена обязанность раскрывать все источники вознаграждения, включая выплаты от третьих лиц, чтобы структура оплаты и мотивация посредника были заранее известны, считает депутат.

По его словам, при подготовке нормативного регулирования принципиально важно определить, какие конкретно юридически значимые действия охватываются риелторской деятельностью, их содержание и границы, а также отграничение от смежных видов деятельности, например, юридических или консультационных услуг.

Еще одно правило, которое депутат Сергей Гаврилов считает необходимым, - оплата услуг должна производиться по результату, а вознаграждение должно исключаться при отсутствии результата и/или при ненадлежащей проверке.

Убытки и расчеты

«Одновременно должна быть прямо сформулирована обязанность компенсировать убытки клиенту в случаях причинения ущерба действиями (бездействием) риелтора, - заявил депутат от КПРФ. - Это особенно важно, поскольку на практике риелторы часто заключают с лицами, желающими продать недвижимость, странные договоры, по которым риелтор ничего не делает, просто ждет звонков по объявлению, а сам продавец не имеет права продавать жилье, не расторгнув договор с риелтором, даже если к нему завтра постучится в дверь сосед и захочет купить его дачу. В результате это превращается в неквалифицированную игру с чьей-то недвижимостью и получением денег «из воздуха».

Третья проблема связана с расчетами.

«На практике до сих пор повсеместно используются наличные авансы, передача денег из рук в руки, «комиссии ни за что», хранение оригиналов у посредника, а также дистанционные схемы, при которых клиент теряет контроль над процессом и над недвижимостью, - объяснил Гаврилов. - Решением должно стать формирование обязательных безопасных процедур: риелторам должно быть запрещено принимать и хранить денежные средства по сделке, а расчеты должны осуществляться через банковские инструменты либо через нотариальные механизмы. Передача оригиналов должна допускаться только по описи, на ограниченный срок и для конкретного действия, с обязательным возвратом; нарушение этих требований должно рассматриваться как основание для дисциплинарных мер и приостановления лицензии».

Нарушитель должен ответить

Четвертая проблема, по его словам, заключается в отсутствии реальной имущественной ответственности риелторов: при причинении ущерба клиенту нередко оказывается, что взыскать убытки невозможно. Решением, заявил депутат Сергей Гаврилов, должна стать двухуровневая система финансовых гарантий.

Первым уровнем должно быть обязательное страхование профессиональной ответственности как условие получения и сохранения лицензии. Вторым уровнем должен стать компенсационный фонд саморегулируемой организации, из которого будут производиться выплаты в случаях недостаточности страхового покрытия или невозможности взыскания; после выплаты фонд должен иметь право на регрессное взыскание с виновного лица.

Здесь необходимо прямо и акцентированно зафиксировать практический эффект: такая конструкция должна «спасти и отсечь», выбить черных риелторов с рынка.

«В результате риелторская деятельность должна быть встроена в общую систему сопровождения сделок как лицензируемая консультативная профессия с четко определенной ролью, контролем и ответственностью», - резюмировал глава профильного комитета Госдумы Сергей Гаврилов.